كرايه ربح بها
بسیاری از کارشناسان معتقدند؛ داخل کنار عواملی مانند رشد نقدینگی و نرخ سعر ارج که با افزایش تقاضا و هزینه تولید منجر به افزایش قیمت مسکن می‌شود، کاهش داخل نرخ بهره حقیقی نیز به دلیل اینکه جذابیت بازارهایی مثل مسکن را درون برابر بخش بانکی بالا می‌برد، موجب جابجايي دارایی‌ها از بازار سپرده به مسکن می‌شود و این رفتار یکی از عوامل افزایش قیمت مسکن باب چند سال ديرين بوده و خواهد بود.مسئولان مكنت یازدهم برای سال جدید تصمیم گرفته‌اند که مظنه سودبانکی را به دلیل پایین آمدن نرخ تورم، کاهش دهند و جلسات متعددی نیز برای این کاهش برگزار کرده‌اند که آخرین خبرها گویای کاهش 2تا 3 درصدی نرخ منفعت است، اما پیشنهاد وزیر قناعت مبنی بر تعیین نرخ 18 درصدی برای منفعت سپرده و 20 درصد تسهیلات هنوز نهایی نشده است.
نرخ تورم
مهمترین شاخص تأثیرگذاری که از جنجال ها و تبعات آن فراری نیست، نرخ تورم است.اهتمام برای کاهش نرخ تورم یکی از شعارهای محوری برای دولت یازدهم بوده و هست. با وجود آن که محمد باقر نوبخت سخنگوی دولت در اولین کنفرانس مطبوعاتی سال 94، نرخ تورم در سال گذشته را 14.8درصد و در سالجاری به کمتر از رقم مذکور اعلام کرده است اما این کاهش در وضعیت زندگی مردم تاثیر محسوسی نه تنها نگذاشته است بلکه آنها را با مشکلات اقتصادی قابل توجهی همچون کاهش قدرت آنها برای خرید مسکن مواجه کرده است.
نرخ مالیات
دولت یازدهم درصدد است بخشی از بودجه خود را از طریق مالیات تامین کند به همین دلیل شریان‌های دریافت مالیات را به دقت مورد بررسی قرار می دهد.به گفته "غلامرضا سلامی ، مشاور حسابداری، حسابرسی و اصول حاکمیت شرکتی وزیر راه و شهرسازی ، بر اساس قانون جدید قرار است از واحدهای مسکونی بیش از 75 متر مالیات اخذ شود که این میزان مبلغ قابل توجهی برای دولت نیست." پررنگ شدن این گزینه در سال جدید می تواند گزگی باشد در دست موجرانی که برایشان فرقی نمی کند که این افزایش یک درصد باشد یا 5 درصد ، در هر صورت رقم هر چقدر هم ناچیز باشد، این مستأجران هستند که باید منافع مالکان منفعت طلب را تأمین کنند.
نرخ وجدان
با وجود آن که حسام عقبایی رئیس اتحادیه مشاوران املاک با صراحت تأکید کرده است " قیمت اجاره بها امسال افزایش نخواهد یافت چرا که قیمت مسکن افزایشی نیافته است اما عملکرد بازار همچون سالهای گذشته نشان می‌دهد که اعلام این قبیل اظهارات صرفا یک ژست رسانه ای است و سالهاست که مالکان دیگر به شاخص هایی همچون عمر بنا و موقعیت منطقه ای آن در تعیین قیمت مسکن توجهی ندارند تا جایی که برخی مالکان خواستار افزایش 40 تا 50 درصدی اجاره بها شده‌اند و مشاوران املاک نیز با مناسب دانستن قیمت های پیشنهادی مالکان از مستأجران می‌خواهند که سفت به خانه ای که در آن نشسته اند بنشینند که وضعیت مسکن قرمز است.
تأسف بارتر آن که، بسیاری از مالکان نرخ وجدان خود به نرخ تورم، سود بانکی، نرخ دستمزد و میزان ریخت و پاش های زندگی شخصی خود، بدون نگرانی نسبت به حضور ناظران همیشه غایب قانون پیوندی ناگسستنی زده‌اند.
حتی مالکان منصف خواستار افزایش اجاره بها هستند
افسوس آدم زمانی بیشتر می شود که حتی مالکان منصف نیز معتقدند که قیمت اجاره بها باید افزایش یابد چرا که علاوه بر موارد فوق، کیفیت ساخت و سازها به قدری پایین آمده است که بنا حتی اگر نوساز هم باشد نیاز به تعمیرات اساسی دارد و همین امر باعث شده مالک به جای آن که سود سرمایه گذاری خود را در کوتاهترین زمان دریافت کند چند سالی باید اجاره های دریافتی خود را صرف هزینه های بازسازی های تدریحی بنا کند.متأسفانه ما هم همچون بسیاری از خوانندگان این مطلب ( بر اساس مستندات اشاره شده) بر این باوریم که امسال نیز نرخ ا جاره‌ها افزایش خواهد یافت و رکود موجود در بخش ساخت و ساز و خرید و فروش مسکن تاثیری قابل توجهی در نرخ اجاره نخواهد داشت و تا زمانی که بازار مسکن به معنای واقعی دستخوش تحولات مثبت امیدوارکننده قرار گیرد همچنان باید به مستاجرانی که هر سال بر تعداد آنها افزوده می شود، خوشامدی تلخ گفت.رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران گفت: متوسط افزایش اجارهبها در سال 94 نسبت به سال 93، به میزان 10 درصد بوده است.
حسام عقبایی - رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران – در گفت‌وگو با خبرنگار ایسنا اظهار کرد: خوشبختانه امسال با توجه به ثبات قیمت‌های مسکن، افزایش قابل توجهی در بخش اجاره ایجاد نشده و نسبت به سال گذشته حدود 10 درصد افزایش قیمت داشتیم که پیش‌بینی می‌شود این روند پایدار تا پایان تابستان ادامه یابد. البته موارد قراردادهای بالاتر از 10 درصد افزایش نسبت به سال گذشته هم گزارش شده اما در بازار مسکن ظرفیت افزایش بیش از 10 درصد وجود ندارد.عقبایی با بیان اینکه قیمت مسکن مهمترین شاخص تعیین اجاره بها است، تصریح کرد: مقایسه بازار اجاره با بازار تورم و سودی که بانک‌ها پرداخت می‌کنند مقایسه مع‌الفارغی است و مردم نباید فکر کنند همان سودی را که از بانک می‌گیرند، در قالب اجاره بها نیز دریافت کنند؛ چرا که این مساله باعث ایجاد بحران و جهش نامتعارف در اجاره بها می‌شود.
رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران گفت: نهادی که موجران را ملزم به رعایت عرف متعارف اجاره بها کند وجود ندارد اما منطقی‌ترین اقدام می‌تواند افزایش مسکن استیجاری و تقویت بخش‌هایی باشد که تقاضا و عرضه در آنها کمتر صورت می‌گیرد.
وی تصریح کرد: افزایش تولید و رقابت از راهکارهای کنترل قیمت اجاره بها است..
اجاره‌بهاي مسكن درب شهر تهران ظهر از 9 سال صعود ممتد با سراشيب پيري سالانه متوسط 24 درصد، سرانجام درب سال93 به منظر «كمترين بها رشد» ركورد زد و حداكثر 12 درصد تزايد يافت. آمارهاي دفتر قناعت مسكن نشان مي‌دهد: داخل فاصله سال‌هاي 84 تا 92، ميانگين اجارهبها باب تهران 8/ 6 برابر شد، وليكن پارسال اين مسير با نقصان خفت شتاب اجارهبها، تغيير كرد. تحليل‌ها درمورد علت ركورد كاهشي هزينه‌هاي اجاره‌نشيني حاكي است: منوال كاهنده كورس دور نرخ «تورم» و «رشد ثمن مسكن» به‌عنوان متغيرهايي كه به نجدت بر رفتار بازار سود تاثير مي‌گذارد، باعث مهار نوسانات «اجارهبها» شده كه اين موقع امسال باز مي‌تواند امتداد يابد. هم‌اكنون ميانگين سود هر متر آپارتمان در تهران 20 الف بلبل و 800 تومان است.
فريد قديري، هاجر شادماني: اجاره‌بهاي مسكن در شهر تهران، پس از يك دوره صعود 9ساله، ركورد «كمترين رشد» را در سال93 به ثبت رساند.
از تازه‌ترين آمار سامانه رهگيري معاملات املاك كه به تاييد دفتر اقتصاد مسكن نيز رسيده، حاكي است: متوسط اجاره‌بهاي آپارتمان در پايتخت طي سال93 رقمي معادل 12درصد افزايش پيدا كرد در حالي كه طي سال‌هاي ابتداي 84 تا انتهاي 92، اين شاخص به طور ميانگين 24 درصد در سال متورم شده بود و در طول اين 9 سال اجاره‌بهاي سالانه بين 15 تا 38درصد افزايش يافت.
به اين ترتيب، شتاب رشد اجارهبها در سال گذشته به كمترين سطح در مقايسه با 9 سال قبل از آن رسيد.
براساس معدل ريالي اجارهبها در سال93، هم‌اكنون بهاي اجاره ماهانه هر مترمربع آپارتمان در تهران (با احتساب مبلغ رهن) رقمي معادل20هزار و 800 تومان است كه با اين حساب، اجاره ماهانه آپارتمان 50متري، بدون دريافت پول پيش، حدود يك ميليون تومان برآورد ميشود.
هزينه اجاره‌نشيني در تهران طي 9 سال منتهي به ابتداي 93، در مجموع، 580 درصد افزايش يافت و بهاي اجاره مسكن در سال92 نسبت به سال83 حدودا 8/ 6 برابر شد.
اين مسير صعودي سرانجام در سال گذشته تحت‌تاثير رفتارهاي دو متغير دروني و بروني بازار مسكن، تغيير جهت پيدا كرد و منجر به ركوردزني «شتاب اجارهبها» در جهت كاهشي شد.
به گزارش «دنياي‌اقتصاد»، شاخص اجارهبها در بازار مسكن به‌شدت متاثر از «نرخ تورم» و «قيمت مسكن» است. در اين بازار هرسال مالكان براي تعيين مبالغ اجاره، ابتدا «ميزان رشد قيمت انواع كالا و خدمات و هزينه‌هاي زندگي‌شان» را ملاك قرار مي‌دهند و مشاوران املاك نيز علاوه بر اين شاخص (تورم)، به نرخ رشد قيمت مسكن سال قبل، استناد مي‌كنند. روند دست‌كم 20 سال گذشته نوسانات اجارهبها در تهران، تبعيت اين نرخ از دو متغير تورم و قيمت مسكن را به خوبي نشان مي‌دهد و مشخص مي‌كند دامنه افت و خيز اجارهبها در بلندمدت، بين دو منحني تورم و رشد قيمت مسكن بوده است به طوري كه در سيكل‌هاي تجاري بازار مسكن، سطح حداقلي نرخ رشد اجارهبها، مساوي يا بزرگتر از تورم و سطح حداكثري آن مساوي يا كوچك‌تر از نرخ رشد قيمت مسكن خواهد بود. هرچند در زمان ركود مسكن، هنگامي كه سطح نرخ رشد قيمت مسكن به نقطه كف مي‌رسد، معمولا نرخ رشد اجارهبها بالاتر قرار مي‌گيرد.
دوره‌هاي گذشته همچنين نشان مي‌دهد: سطح حداقلي نرخ رشد اجارهبها در زمان ركود مسكن، ممكن است يك‌سال ديرتر از نقطه سقوط قيمت مسكن، رخ دهد. اين اتفاق در سال‌هاي 88 و 89 كه به ترتيب تورم مسكن و سپس تورم اجارهبها به سطح حداقلي رسيدند، قابل تحليل است. سال گذشته دو متغير اثرگذار بر رفتار اجارهبها، در يك شيب هم‌جهت، مسير نزولي را طي كرد؛ از يكسو شتاب تورم در يك‌سال 93 نسبت به يك‌سال 92 نصف شد و نرخ تورم از 7/ 34 درصد به 6/ 15 رسيد و از سوي ديگر، شتاب رشد قيمت مسكن نيز به يك ششم كاهش يافت و نرخ رشد آن از 33درصد در يك‌سال 92 به 7/ 4 درصد در يك‌سال 93 محدود شد كه در مقايسه با سال‌هاي قبل بي‌سابقه بود. اين كاهش دو طرفه، باعث شد دامنه افزايش اجارهبها در تهران محدود شود و از رشد 20درصدي سال 92 به حداكثر 12درصد در سال 93 تبديل شود. به گزارش «دنياي‌اقتصاد» اگر چه ميانگين هزينه اجاره‌نشيني در سال گذشته 12درصد افزايش يافته اما در برخي مناطق شهر، اين شاخص در اجاره‌نامه‌ها به مراتب بيشتر از متوسط نرخ رشد، افزايش پيدا كرد.
همچنين، آن دسته از اجاره‌نامه‌هايي كه به صورت غيررسمي و خارج از بنگاه‌هاي املاك، توسط موجر و مستاجر تنظيم ميشود، در محاسبات مربوط به متوسط اجارهبها، نمي‌گنجند و ممكن است مبالغ درج شده در اين نوع اجاره‌نامه‌ها، فاصله زيادي با ميانگين نرخ رسمي داشته باشد.
با اين حال، معدل يك‌سال93 اجاره‌بهاي مسكن براساس آنچه در بنگاه‌ها تنظيم و در سامانه رهگيري ثبت شده، به دست آمده است.
بررسي‌هاي كارشناسان درباره چشم‌انداز امسال بازار اجاره نشان مي‌دهد: برنامه‌اي كه دولت براي تداوم روند كاهنده نرخ تورم در سال جاري دارد و همچنين قرار گرفتن بازار مسكن در دوره انتهاي ركود كه به معني انتظار براي ثبات نسبي قيمت مسكن در سال 94 است، باعث خواهد شد منگنه‌اي كه سال گذشته از طرف اين دو متغير، اجارهبها را محصور كرد امسال نيز كماكان با همان فشار پارسال، بازار اجاره را تحت كنترل قرار دهد و از رشد ناموزون آن جلوگيري كند. ضمن اينكه، افت بيشتر اجارهبها نسبت به پارسال -با توجه به تجربه تاخير زماني دو شاخص تورم مسكن و تورم اجارهبها در رسيدن به نقطه كف- چندان غير محتمل نيست.
با وجود آنكه مبالغ اجاره آپارتمان در تهران طي سال گذشته، به مراتب كمتر از سال قبل از آن، رشد كرد اما عايدي اين بازار براي موجران، به مقدار جزئي افزايش يافت.
عايدي نقدي بازار اجاره از نسبت اجاره ماهانه يك‌سال آپارتمان به قيمت فروش آپارتمان به‌دست مي‌آيد به اين معني كه موجران در ازاي يك‌سال اجاره‌داري، درصدي معادل اصل ارزش دارايي ملكي خود، عايدشان ميشود.
در سال گذشته با توجه به متوسط قيمت مسكن –متري حدود 4 ميليون تومان- و همچنين متوسط اجاره ماهانه –متري حدود 20 هزار تومان- مالكان آپارتمان‌هاي اجاره‌اي بابت يك‌سال اجاره‌داري در تهران، رقمي معادل 24/ 6 درصد از محل عايدي نقدي اين بازار كسب كردند. اين در حالي است كه عايدي نقدي بازار اجاره در تهران طي سال92، حدود 74/ 5 درصد بود. در حقيقت شيب تند كاهش نرخ رشد قيمت مسكن در سال گذشته در مقايسه با شيب كمتر در نرخ رشد اجارهبها، باعث افزايش جزئي عايدي نقدي شد. تورم مسكن در دو سال گذشته يك ششم شد اما تورم اجاره نصف شد.
ن طور که او می‌گوید: افزایش اجارهبها صرفا در زمان افزایش قیمت مسکن توجیه دارد و هیچ موجری نمی‌تواند با ملاک قرار رخصت دادن صرفا علامت تورم یا با تيرخور ارتقای سطح معیشت خود، رابطه اتصال به افزایش اجاره‌بهای مسکن اقدام کند. عقبایی از سوی دیگر فنا ظرفیت برای افزایش اجارهبها را از دیگر اسباب مهم غیرمنطقی بودن افزایش كرايه ربح مسکن مدخل سرپوش سال جاری آغاز کرد. رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران تو تشریح وضعیت آتی استجاره مسکن تو سال 94، به «دنیای‌اقتصاد» گفت: با توجه به اینکه پیش‌بینی وقار و قیمت مسکن مدخل سرپوش تابستان پیش سيما قطعی است و ما هیچ منوال سیر صعودی در این زمینه را محبوب نخواهیم بود، بازار كرايه ربح مسکن نيز به تبعیت از این ثبات، بازاری استراحت و بدون افزایش باب نرخ اجارهبها پیش‌بینی می‌شود. حسام عقبایی توضیح داد: وضعیت بازار استجاره نشات گرفته از شرایط موجود درب بازار معاملات خرید و فروش مسکن است و از آنجا که پیش‌بینی استقرار قیمت مسکن طی ماه‌های آتی و مدخل سرپوش ماه‌های جابه‌جایی نیز قطعی است، به طور قطع گواه افزایش اجارهبها نیز نخواهیم بود. وی تاکید کرد: در واقع ممتاز اصلی تعیین اجارهبها، قیمت مسکن است و هیچ موجر یا مشاور املاکی نمی‌تواند با توجه به افزایش ماخذ ميله تورم یا برای بهبود وضعیت معیشت خود، پيوستگي به افزایش غیرمنطقی اجارهبها اقدام کند. عقبایی بقيه داد: برخی دیگر از موجران اضافه بر تورم و ارتقای معیشت با رویکرد سود بانکی عمل به محاسبه و افزایش اجارهبها می‌کنند که این شیوه تعیین اجارهبها غیر منصفانه و عادلانه است. وی تاکید کرد: از مشاوران املاک خواهش می‌کنم با توجیه اینکه نماينده مشخص اصلی تعیین اجاره‌بهای مسکن، قیمت مسکن است و بازار معاملات خرید و فروش مسکن نیز، هم‌اکنون باب حالت استحكام به سر می‌برد، موضوع افزایش نیافتن اجارهبها داخل سال جدید را برای موجران تبیین کنند. از طرف دیگر موجران هم باب جریان باشند که از خرداد ماه تا پایان تابستان بازار آرامی پیش روی استجاره مسکن خواهد بود و بنابراین، مالکان توقع افزایش قیمت نداشته باشند.
آ
موضوع : نرخ تورم
مهمترین شاخص تأثیرگذاری که از جنجال ها و تبعات آن فراری نیست، نرخ تورم است.اهتمام برای کاهش نرخ تورم یکی از شعارهای محوری برای دولت یازدهم بوده و هست. با وجود آن که محمد باقر نوبخت سخنگوی دولت در اولین کنفرانس مطبوعاتی سال 94، نرخ تورم در سال گذشته را 14.8درصد و در سالجاری به کمتر از رقم مذکور اعلام کرده است اما این کاهش در وضعیت زندگی مردم تاثیر محسوسی نه تنها نگذاشته است بلکه آنها را با مشکلات اقتصادی قابل توجهی همچون کاهش قدرت آنها برای خرید مسکن مواجه کرده است.
نرخ مالیات
دولت یازدهم درصدد است بخشی از بودجه خود را از طریق مالیات تامین کند به همین دلیل شریان‌های دریافت مالیات را به دقت مورد بررسی قرار می دهد.به گفته "غلامرضا سلامی ، مشاور حسابداری، حسابرسی و اصول حاکمیت شرکتی وزیر راه و شهرسازی ، بر اساس قانون جدید قرار است از واحدهای مسکونی بیش از 75 متر مالیات اخذ شود که این میزان مبلغ قابل توجهی برای دولت نیست." پررنگ شدن این گزینه در سال جدید می تواند گزگی باشد در دست موجرانی که برایشان فرقی نمی کند که این افزایش یک درصد باشد یا 5 درصد ، در هر صورت رقم هر چقدر هم ناچیز باشد، این مستأجران هستند که باید منافع مالکان منفعت طلب را تأمین کنند.
نرخ وجدان
با وجود آن که حسام عقبایی رئیس اتحادیه مشاوران املاک با صراحت تأکید کرده است " قیمت اجاره بها امسال افزایش نخواهد یافت چرا که قیمت مسکن افزایشی نیافته است اما عملکرد بازار همچون سالهای گذشته نشان می‌دهد که اعلام این قبیل اظهارات صرفا یک ژست رسانه ای است و سالهاست که مالکان دیگر به شاخص هایی همچون عمر بنا و موقعیت منطقه ای آن در تعیین قیمت مسکن توجهی ندارند تا جایی که برخی مالکان خواستار افزایش 40 تا 50 درصدی اجاره بها شده‌اند و مشاوران املاک نیز با مناسب دانستن قیمت های پیشنهادی مالکان از مستأجران می‌خواهند که سفت به خانه ای که در آن نشسته اند بنشینند که وضعیت مسکن قرمز است.
تأسف بارتر آن که، بسیاری از مالکان نرخ وجدان خود به نرخ تورم، سود بانکی، نرخ دستمزد و میزان ریخت و پاش های زندگی شخصی خود، بدون نگرانی نسبت به حضور ناظران همیشه غایب قانون پیوندی ناگسستنی زده‌اند.
حتی مالکان منصف خواستار افزایش اجاره بها هستند
افسوس آدم زمانی بیشتر می شود که حتی مالکان منصف نیز معتقدند که قیمت اجاره بها باید افزایش یابد چرا که علاوه بر موارد فوق، کیفیت ساخت و سازها به قدری پایین آمده است که بنا حتی اگر نوساز هم باشد نیاز به تعمیرات اساسی دارد و همین امر باعث شده مالک به جای آن که سود سرمایه گذاری خود را در کوتاهترین زمان دریافت کند چند سالی باید اجاره های دریافتی خود را صرف هزینه های بازسازی های تدریحی بنا کند.متأسفانه ما هم همچون بسیاری از خوانندگان این مطلب ( بر اساس مستندات اشاره شده) بر این باوریم که امسال نیز نرخ ا جاره‌ها افزایش خواهد یافت و رکود موجود در بخش ساخت و ساز و خرید و فروش مسکن تاثیری قابل توجهی در نرخ اجاره نخواهد داشت و تا زمانی که بازار مسکن به معنای واقعی دستخوش تحولات مثبت امیدوارکننده قرار گیرد همچنان باید به مستاجرانی که هر سال بر تعداد آنها افزوده می شود، خوشامدی تلخ گفت.رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران گفت: متوسط افزایش اجارهبها در سال 94 نسبت به سال 93، به میزان 10 درصد بوده است.
حسام عقبایی - رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران – در گفت‌وگو با خبرنگار ایسنا اظهار کرد: خوشبختانه امسال با توجه به ثبات قیمت‌های مسکن، افزایش قابل توجهی در بخش اجاره ایجاد نشده و نسبت به سال گذشته حدود 10 درصد افزایش قیمت داشتیم که پیش‌بینی می‌شود این روند پایدار تا پایان تابستان ادامه یابد. البته موارد قراردادهای بالاتر از 10 درصد افزایش نسبت به سال گذشته هم گزارش شده اما در بازار مسکن ظرفیت افزایش بیش از 10 درصد وجود ندارد.عقبایی با بیان اینکه قیمت مسکن مهمترین شاخص تعیین اجاره بها است، تصریح کرد: مقایسه بازار اجاره با بازار تورم و سودی که بانک‌ها پرداخت می‌کنند مقایسه مع‌الفارغی است و مردم نباید فکر کنند همان سودی را که از بانک می‌گیرند، در قالب اجاره بها نیز دریافت کنند؛ چرا که این مساله باعث ایجاد بحران و جهش نامتعارف در اجاره بها می‌شود.
رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران گفت: نهادی که موجران را ملزم به رعایت عرف متعارف اجاره بها کند وجود ندارد اما منطقی‌ترین اقدام می‌تواند افزایش مسکن استیجاری و تقویت بخش‌هایی باشد که تقاضا و عرضه در آنها کمتر صورت می‌گیرد.
وی تصریح کرد: افزایش تولید و رقابت از راهکارهای کنترل قیمت اجاره بها است..
اجاره‌بهاي مسكن درب شهر تهران ظهر از 9 سال صعود ممتد با سراشيب پيري سالانه متوسط 24 درصد، سرانجام درب سال93 به منظر «كمترين بها رشد» ركورد زد و حداكثر 12 درصد تزايد يافت. آمارهاي دفتر قناعت مسكن نشان مي‌دهد: داخل فاصله سال‌هاي 84 تا 92، ميانگين اجارهبها باب تهران 8/ 6 برابر شد، وليكن پارسال اين مسير با نقصان خفت شتاب اجارهبها، تغيير كرد. تحليل‌ها درمورد علت ركورد كاهشي هزينه‌هاي اجاره‌نشيني حاكي است: منوال كاهنده كورس دور نرخ «تورم» و «رشد ثمن مسكن» به‌عنوان متغيرهايي كه به نجدت بر رفتار بازار سود تاثير مي‌گذارد، باعث مهار نوسانات «اجارهبها» شده كه اين موقع امسال باز مي‌تواند امتداد يابد. هم‌اكنون ميانگين سود هر متر آپارتمان در تهران 20 الف بلبل و 800 تومان است.
فريد قديري، هاجر شادماني: اجاره‌بهاي مسكن در شهر تهران، پس از يك دوره صعود 9ساله، ركورد «كمترين رشد» را در سال93 به ثبت رساند.
از تازه‌ترين آمار سامانه رهگيري معاملات املاك كه به تاييد دفتر اقتصاد مسكن نيز رسيده، حاكي است: متوسط اجاره‌بهاي آپارتمان در پايتخت طي سال93 رقمي معادل 12درصد افزايش پيدا كرد در حالي كه طي سال‌هاي ابتداي 84 تا انتهاي 92، اين شاخص به طور ميانگين 24 درصد در سال متورم شده بود و در طول اين 9 سال اجاره‌بهاي سالانه بين 15 تا 38درصد افزايش يافت.
به اين ترتيب، شتاب رشد اجارهبها در سال گذشته به كمترين سطح در مقايسه با 9 سال قبل از آن رسيد.
براساس معدل ريالي اجارهبها در سال93، هم‌اكنون بهاي اجاره ماهانه هر مترمربع آپارتمان در تهران (با احتساب مبلغ رهن) رقمي معادل20هزار و 800 تومان است كه با اين حساب، اجاره ماهانه آپارتمان 50متري، بدون دريافت پول پيش، حدود يك ميليون تومان برآورد ميشود.
هزينه اجاره‌نشيني در تهران طي 9 سال منتهي به ابتداي 93، در مجموع، 580 درصد افزايش يافت و بهاي اجاره مسكن در سال92 نسبت به سال83 حدودا 8/ 6 برابر شد.
اين مسير صعودي سرانجام در سال گذشته تحت‌تاثير رفتارهاي دو متغير دروني و بروني بازار مسكن، تغيير جهت پيدا كرد و منجر به ركوردزني «شتاب اجارهبها» در جهت كاهشي شد.
به گزارش «دنياي‌اقتصاد»، شاخص اجارهبها در بازار مسكن به‌شدت متاثر از «نرخ تورم» و «قيمت مسكن» است. در اين بازار هرسال مالكان براي تعيين مبالغ اجاره، ابتدا «ميزان رشد قيمت انواع كالا و خدمات و هزينه‌هاي زندگي‌شان» را ملاك قرار مي‌دهند و مشاوران املاك نيز علاوه بر اين شاخص (تورم)، به نرخ رشد قيمت مسكن سال قبل، استناد مي‌كنند. روند دست‌كم 20 سال گذشته نوسانات اجارهبها در تهران، تبعيت اين نرخ از دو متغير تورم و قيمت مسكن را به خوبي نشان مي‌دهد و مشخص مي‌كند دامنه افت و خيز اجارهبها در بلندمدت، بين دو منحني تورم و رشد قيمت مسكن بوده است به طوري كه در سيكل‌هاي تجاري بازار مسكن، سطح حداقلي نرخ رشد اجارهبها، مساوي يا بزرگتر از تورم و سطح حداكثري آن مساوي يا كوچك‌تر از نرخ رشد قيمت مسكن خواهد بود. هرچند در زمان ركود مسكن، هنگامي كه سطح نرخ رشد قيمت مسكن به نقطه كف مي‌رسد، معمولا نرخ رشد اجارهبها بالاتر قرار مي‌گيرد.
دوره‌هاي گذشته همچنين نشان مي‌دهد: سطح حداقلي نرخ رشد اجارهبها در زمان ركود مسكن، ممكن است يك‌سال ديرتر از نقطه سقوط قيمت مسكن، رخ دهد. اين اتفاق در سال‌هاي 88 و 89 كه به ترتيب تورم مسكن و سپس تورم اجارهبها به سطح حداقلي رسيدند، قابل تحليل است. سال گذشته دو متغير اثرگذار بر رفتار اجارهبها، در يك شيب هم‌جهت، مسير نزولي را طي كرد؛ از يكسو شتاب تورم در يك‌سال 93 نسبت به يك‌سال 92 نصف شد و نرخ تورم از 7/ 34 درصد به 6/ 15 رسيد و از سوي ديگر، شتاب رشد قيمت مسكن نيز به يك ششم كاهش يافت و نرخ رشد آن از 33درصد در يك‌سال 92 به 7/ 4 درصد در يك‌سال 93 محدود شد كه در مقايسه با سال‌هاي قبل بي‌سابقه بود. اين كاهش دو طرفه، باعث شد دامنه افزايش اجارهبها در تهران محدود شود و از رشد 20درصدي سال 92 به حداكثر 12درصد در سال 93 تبديل شود. به گزارش «دنياي‌اقتصاد» اگر چه ميانگين هزينه اجاره‌نشيني در سال گذشته 12درصد افزايش يافته اما در برخي مناطق شهر، اين شاخص در اجاره‌نامه‌ها به مراتب بيشتر از متوسط نرخ رشد، افزايش پيدا كرد.
همچنين، آن دسته از اجاره‌نامه‌هايي كه به صورت غيررسمي و خارج از بنگاه‌هاي املاك، توسط موجر و مستاجر تنظيم ميشود، در محاسبات مربوط به متوسط اجارهبها، نمي‌گنجند و ممكن است مبالغ درج شده در اين نوع اجاره‌نامه‌ها، فاصله زيادي با ميانگين نرخ رسمي داشته باشد.
با اين حال، معدل يك‌سال93 اجاره‌بهاي مسكن براساس آنچه در بنگاه‌ها تنظيم و در سامانه رهگيري ثبت شده، به دست آمده است.
بررسي‌هاي كارشناسان درباره چشم‌انداز امسال بازار اجاره نشان مي‌دهد: برنامه‌اي كه دولت براي تداوم روند كاهنده نرخ تورم در سال جاري دارد و همچنين قرار گرفتن بازار مسكن در دوره انتهاي ركود كه به معني انتظار براي ثبات نسبي قيمت مسكن در سال 94 است، باعث خواهد شد منگنه‌اي كه سال گذشته از طرف اين دو متغير، اجارهبها را محصور كرد امسال نيز كماكان با همان فشار پارسال، بازار اجاره را تحت كنترل قرار دهد و از رشد ناموزون آن جلوگيري كند. ضمن اينكه، افت بيشتر اجارهبها نسبت به پارسال -با توجه به تجربه تاخير زماني دو شاخص تورم مسكن و تورم اجارهبها در رسيدن به نقطه كف- چندان غير محتمل نيست.
با وجود آنكه مبالغ اجاره آپارتمان در تهران طي سال گذشته، به مراتب كمتر از سال قبل از آن، رشد كرد اما عايدي اين بازار براي موجران، به مقدار جزئي افزايش يافت.
عايدي نقدي بازار اجاره از نسبت اجاره ماهانه يك‌سال آپارتمان به قيمت فروش آپارتمان به‌دست مي‌آيد به اين معني كه موجران در ازاي يك‌سال اجاره‌داري، درصدي معادل اصل ارزش دارايي ملكي خود، عايدشان ميشود.
در سال گذشته با توجه به متوسط قيمت مسكن –متري حدود 4 ميليون تومان- و همچنين متوسط اجاره ماهانه –متري حدود 20 هزار تومان- مالكان آپارتمان‌هاي اجاره‌اي بابت يك‌سال اجاره‌داري در تهران، رقمي معادل 24/ 6 درصد از محل عايدي نقدي اين بازار كسب كردند. اين در حالي است كه عايدي نقدي بازار اجاره در تهران طي سال92، حدود 74/ 5 درصد بود. در حقيقت شيب تند كاهش نرخ رشد قيمت مسكن در سال گذشته در مقايسه با شيب كمتر در نرخ رشد اجارهبها، باعث افزايش جزئي عايدي نقدي شد. تورم مسكن در دو سال گذشته يك ششم شد اما تورم اجاره نصف شد.
ن طور که او می‌گوید: افزایش اجارهبها صرفا در زمان افزایش قیمت مسکن توجیه دارد و هیچ موجری نمی‌تواند با ملاک قرار رخصت دادن صرفا علامت تورم یا با تيرخور ارتقای سطح معیشت خود، رابطه اتصال به افزایش اجاره‌بهای مسکن اقدام کند. عقبایی از سوی دیگر فنا ظرفیت برای افزایش اجارهبها را از دیگر اسباب مهم غیرمنطقی بودن افزایش كرايه ربح مسکن مدخل سرپوش سال جاری آغاز کرد. رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران تو تشریح وضعیت آتی استجاره مسکن تو سال 94، به «دنیای‌اقتصاد» گفت: با توجه به اینکه پیش‌بینی وقار و قیمت مسکن مدخل سرپوش تابستان پیش سيما قطعی است و ما هیچ منوال سیر صعودی در این زمینه را محبوب نخواهیم بود، بازار كرايه ربح مسکن نيز به تبعیت از این ثبات، بازاری استراحت و بدون افزایش باب نرخ اجارهبها پیش‌بینی می‌شود. حسام عقبایی توضیح داد: وضعیت بازار استجاره نشات گرفته از شرایط موجود درب بازار معاملات خرید و فروش مسکن است و از آنجا که پیش‌بینی استقرار قیمت مسکن طی ماه‌های آتی و مدخل سرپوش ماه‌های جابه‌جایی نیز قطعی است، به طور قطع گواه افزایش اجارهبها نیز نخواهیم بود. وی تاکید کرد: در واقع ممتاز اصلی تعیین اجارهبها، قیمت مسکن است و هیچ موجر یا مشاور املاکی نمی‌تواند با توجه به افزایش ماخذ ميله تورم یا برای بهبود وضعیت معیشت خود، پيوستگي به افزایش غیرمنطقی اجارهبها اقدام کند. عقبایی بقيه داد: برخی دیگر از موجران اضافه بر تورم و ارتقای معیشت با رویکرد سود بانکی عمل به محاسبه و افزایش اجارهبها می‌کنند که این شیوه تعیین اجارهبها غیر منصفانه و عادلانه است. وی تاکید کرد: از مشاوران املاک خواهش می‌کنم با توجیه اینکه نماينده مشخص اصلی تعیین اجاره‌بهای مسکن، قیمت مسکن است و بازار معاملات خرید و فروش مسکن نیز، هم‌اکنون باب حالت استحكام به سر می‌برد، موضوع افزایش نیافتن اجارهبها داخل سال جدید را برای موجران تبیین کنند. از طرف دیگر موجران هم باب جریان باشند که از خرداد ماه تا پایان تابستان بازار آرامی پیش روی استجاره مسکن خواهد بود و بنابراین، مالکان توقع افزایش قیمت نداشته باشند.
آ
برچسب ها : نحوه قیمت گذاری اجاره,رهن و اجاره قیمت آپارتمان ÇÌÇÑå ÎÇäå,ÎÑíÏ ÎÇäå,