املاکیا

براساس فرمولی که از سال 1351 درون اکثر بنگاه ها و مشاوران املاک مبنای محاسبه تعیین قیمت استجاره بهای منفرد مسکونی ثبات می گرفت اول ارزش يگانه مسکونی براساس فاکتورهای رایج تعیین می شد و آخر 25 درصد از قیمت ملک میزان رهنی بود که مستاجر باید جلا می کرد. به كنيه مثال يا آپارتمانی 50 متری 100 میلیون تومان قیمت گذاری می شد، موجر مبلغ رهن نزاكت مال را حدود 25 میلیون تومان درب نظر می گرفت که مسلماً در حال حاضر چون باب معاملات املاک هر یک میلیون تومان نقدينه رهن معادل ماهانه 30 هزار تومان كرايه ربح تعریف می شود. در كنا موافقت مالک، مستاجر می توانست با تبدیل بخشی از بودجه رهن به منفعت ماهانه مطابق با توان خود تنها مسکونی را معامله کند. مثلا مراهنه 25 میلیون تومانی به فاعل 20 میلیون ودیعه و ماهانه 150 هزار تومان اجاره بها تبدیل می شد.در نسخه سرمشق جدید مالک قیمت رهن واحد مسکونی خود را براساس متراژ تعیین می کند. به ديباچه اسم مثال چنانچه آپارتمانی 100 متری که باب منطقه ای از صورت سمت چپ شهر محقق حادث شده با قیمت همه متر مربعی سه میلیون تومان، مالک متعلق برای رهن این مقياس مسکونی بابت كل مترمربع از منزل ساختمان درخواست یک میلیون تومان ودیعه را می کند. به عبارتی قیمت گرو این منفرد 100 میلیون تومان تعیین می شود. بنابراین نيز طور که رخشان است سر پشه دره مبنای قیمت گذاری های جدید میزان رهن بسیار بیشتر از محاسبات قبلی است.




به عنوان مثال ما ملکی 100 متری را در منطقه هفت تیر به قیمت هر متر 500 هزار تومان یعنی 50 میلیون تومان اجاره دادیم که این مبلغ در بیشتر سطح منطقه یکسان است. اگر در بازار اجاره از معیار مشخصی برای تعیین نرخ اجاره استفاده می شد هیچ گاه نرخ های سلیقه ای کاربرد پیدا نمی کرد. وقتی که در سال گذشته نرخ اجاره 20 درصد افزایش داشته اتحادیه املاک چگونه می تواند مالکان را مجبور کند تا اجاره های خود را فقط 9 درصد افزایش دهند!؟ مسوولان باید بدانند مالکان برای رسیدن به خواسته های خود در مدتی کوتاه راه های فرار را پیدا می کنند. بهتر است مسوولان وزارت مسکن هرچه سریع تر بلوک بندی قیمت اجاره بها را اجرا کنند و در کنار طرح های بلندمدت طرح های کوتاه مدت را نیز به کار گیرند». در حالي كه بسياري از مالكان و بنگاه‌هاي معاملاتي رقم وديعه مسكن را يك پنجم اعلام مي‌كنند ولي هيچ مبناي ثابتي براي آن وجود نداشته و تعيين آن با پيشنهاد مشاور املاك و نظر نهايي مالكان است.

به گزارش خبرنگار مسكن خبرگزاري دانشجويان ايران(ايسنا)، در حالي كه اين روزها تعداد متقاضيان واحدهاي استيجاري نسبت به متقاضيان خريد و فروش مسكن افزايش يافته است، برخي از مالكان مبناي تعيين وديعه را يك پنجم قيمت كل خانه تعيين مي‌كنند.
اين در حالي است كه هيچ عدد ثابتي براي پرداخت وديعه وجود ندارد و اين نرخ بر اساس زمان، مكان و رضايت مالك تعيين مي‌شود.
مصطفي قلي‌خسروي-رييس اتحاديه كشوري مشاوران املاك-در گفت‌گو با خبرنگار ايسنا، درباره مبناي تعيين ميزان وديعه اظهار كرد: اين رقم در برخي موارد يك‌چهار، يك‌پنجم يا يك ششم است و مقدار آن بستگي به نظر مالكان دارد.

وي ادامه داد: مالكان بر اساس صلاح و خواست خود سقف پرداخت وديعه را تعيين كرده و بعضا مشاوران املاك هم رقم‌هايي را پيشنهاد داده و مالك و مستاجر بر سر آن توافق مي‌كنند.
به گزارش ايسنا، بر اين اساس نگاهي به فرمول‌هاي جديد براي محاسبه رهن و اجاره در سال جاره و به خصوص در فصل نقل و انتقالات مي‌اندازيم.
اين روزها كه بازار اجاره‌بها داغ است روشهای جدیدی در بازار اجاره مسکن شكل گرفته‌ است كه مبنای محاسبه تعیین قیمت اجاره واحدهای مسکونی قرار می‌گیرد. به طوری که از سال گذشته تعدادی از مالکان واحدهای مسکونی در بازار اجاره مسکن، به تعیین میزان اجاره بهای واحد مسکونی شان براساس متراژ روی آورده‌اند.
براساس فرمولی رايج در اکثر بنگاه‌ها مبنای محاسبه تعیین قیمت اجاره بهای واحد مسکونی بر اساس ارزش واحد مسکونی بوده است كه آن هم طبق فاکتورهای رایج تعیین و سپس 25 درصد از قیمت ملک میزان رهنی بود که مستاجر باید پرداخت می‌کرد.





تعیین استجاره بها بر مبنای بها تورم عامه ساله هماغوشي می شود که دخل حقوق بگیران بر مبنای تورمی که مدخل سرپوش سال قبل ایجاد شده، افزایش یابد. بر این ماخذ گفته می شود که درآمد دربست بگیران نیز باید بر همین زمينه افزایش یابد تا كارگر شدن خرید آنهایی که از این محل ارتزاق می کنند نیز کاهش نیابد. بنابراین ولو امسال صاحبخانه تان افزایش ۳۰ درصدی دربست بها را تقاضا کرد، زیاد تعجب نکنید. این روش حتماً در شرایط فعلی که تورم بسیار بالاست، یکی از غیرمرسوم ترین باب ها دروازه اندر بازار اجاره بها به تعداد می جدول و معمولا بر سر نفس توافق نمی شود. ليك در سال های متقدم سپري که تورم کمتر بود و باید بر مبنای همین اسلوب عمل شود، افزایش استجاره بها بیشتر از ارزش تورم بود.


روش تعزیراتی

در دو سال گذشته طرحی در بازار اجاره بها به اجرا درآمد که گرچه به اذعان بسیاری از کارشناسان و دست اندرکاران بازار، از ابتدا روشی غیرعملی بود و در نهایت هم با شکست مواجه شد، اما به هر حال می توانست محلی برای مطالبه مستأجران از صاحبخانه ها باشد.
بر اساس این روش که به دلیل نظارت تعزیرات بر اجرای آن به روش تعزیراتی معروف شد، اجاره بها نمی تواند بیش از حد مشخصی افزایش یابد.
این نرخ در سال ۹۰ بین ۷ تا ۹ درصد و در سال گذشته ۱۳ تا ۱۵ درصد تعیین شد. مبنای این روش هم تا حدود زیادی بر انصاف پایه گذاری شده است. یعنی در واقع اگر قرار باشد امسال هم طرح تعزیراتی اجرا شود، یقینا سقف افزایش اجاره بها را بسیار کمتر از ۳۰ درصد تعیین خواهد کرد.

عرف منطقه

اخیرا روشی تو بازار منفعت بها مرسوم شدن است که نرخ استجاره را بر مبنای متراژ فرد مسکونی تعیین می کند. درون این شیوه مالکان ارقامی بین ۷۰۰ هزار تومان تا یک میلیون تومان را به ازای تمام متر غرفه پیشنهاد کرده اند که با یک محاسبه سرانگشتی، نمايان می شود که این آيين نیز با نوبت چندانی تو بازار مواجه نخواهد شد و بساط نفس اگر گروه نشود، عريض هم نخواهد شد. به لقب مثال دربست یک خانه ۷۰ متری با این روش، چیزی بین ۵۰ تا ۷۰ میلیون تومان می شود که به عنايت نمی رسد رقم منصفانه ای برای استجاره یک خانه با این متراژ باشد. حكماً برخی فعالان بازار مسکن معتقدند که چون تمام هزینه های ساخت خانه، به فاعل متری تعیین می شود، مالکان نيز چاره ای ندارند غير این که برای اجاره هم مبنا را بر بنياد متراژ محاسبه کنند.



یک میلیون تومان؛ مساوی ۳۰ هزار تومان

چیزی که سال هاست در بازار اجاره بها رایج و ملاک عمل است، برابر گرفتن هر ۳۰ هزار تومان اجاره ماهانه با یک میلیون تومان رهن است. این را برای این می گوییم که در سال های گذشته برخی تلاش ها برای بر هم زدن این نسبت و کم و زیاد کردن آن به منظور کسب سود بیشتر صورت گرفت. اما هیچ گاه نتوانست جای خود را در بازار باز کند. این نسبت امسال هم هیچ تغییری نکرده و کماکان به قوت خود باقی است بنابراین اگر قصد تبدیل اجاره بها از اجاره به رهن یا از رهن به اجاره را دارید، همین نسبت را مدنظر قرار دهید. با نزدیک شدن به نیمه دوم اردیبهشت ماه مالکان و مستاجران واحدهای مسکونی به تدریج خود را آماده انجام نقل و انتقالات معاملات رهن و اجاره مسکن می کنند و این به معنای آن است که تا چند وقت دیگر بازار معاملات اجاره مسکن حسابی داغ خواهد شد اما نکته حائز اهمیت در این خصوص روش های جدیدی است که در بازار اجاره مسکن در حال شکل گیری است و مبنای محاسبه تعیین قیمت اجاره واحدهای مسکونی قرار می گیرد. به طوری که از سال گذشته تعدادی از مالکان واحدهای مسکونی در بازار اجاره مسکن (که تعداد آنها کم نیست)، به تعیین میزان اجاره بهای واحد مسکونی شان براساس متراژ روی آورده اند.